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Notas de estimativa: finalidade da estimativa e julgamento da estimativa

Notas de estimativa: finalidade da estimativa e julgamento da estimativa

Generalidade

O valor de um ativo econômico assume aspectos diferentes, dependendo da finalidade para a qual a avaliação é necessária (necessidade prática da estimativa).
Os seis aspectos econômicos ou critérios de estimativa (ponto de observação econômico a partir do qual o julgamento é expresso) que dizem respeito ao microestima são: valor de mercado, valor de custo, valor de transformação, valor de sub-rogação, valor complementar e valor de capitalização. Os dois primeiros são chamados fundamentais, os outros derivados.
A avaliação de bens e recursos públicos (macroestimado) é feita considerando o aspecto econômico do valor de uso social.

Aspectos econômicos do microestimado

Valor de mercado: é o preço mais provável que, na opinião do especialista, o ativo estimado pode aparecer em um contrato de compra livre. É o critério que resolve com mais freqüência os casos práticos de estimativa (por exemplo, venda, inventário de ativos para fins de liquidação ou herança, etc.). A busca pelo valor de mercado mais provável de um ativo só é possível se houver precisamente um mercado para esse ativo, ou seja, se houver a possibilidade prática de encontrar, dentro de um intervalo de tempo definido e aceitável, os preços de mercado a serem tomar como base objetiva a expressão do julgamento.

Valor de custo: é obtido somando-se as despesas que um empresário comum (despesas explícitas e implícitas) teria que suportar para produzir o ativo estimado. Somente os bens que podem ser produzidos, portanto, não os bens naturais, são avaliados de acordo com o custo.
São exemplos de valores de custo: custo de produção de uma mercadoria agrícola, custo de plantar uma safra arbórea, custo operacional de uma máquina, custo de construção de um edifício.
Outro exemplo é o custo da reconstrução. Como o edifício reconstruído deve ter as mesmas características que o existente, o estado de manutenção e as condições de idade do edifício existente devem ser levados em consideração. Para isso, é utilizado um coeficiente de depreciação que, aplicado ao custo de construção, permite obter o custo depreciado.
Na agricultura, a determinação dos custos de produção é complicada pela presença dos chamados custos conjuntos e custos associados. A custos conjuntos ocorrem no caso de produtos derivados da mesma atividade de produção (por exemplo, grãos de trigo e palha). O custo do produto principal pode ser encontrado deduzindo o valor de mercado do produto secundário do custo total. A custos relacionados são aqueles relacionados a diferentes setores da atividade da empresa que utilizam o mesmo fator de produção: por exemplo, o cultivo de milho e o de trigo que utilizam alguns fatores de produção em comum (trator, arado, abrigo de máquinas, etc.). O problema é resolvido dividindo-se o custo (por exemplo, as cotas no trator) com base em um parâmetro (horas de uso, superfície da cultura única, valor do PLV). Este critério é aplicado no caso de estimar os danos causados ​​por um incêndio que destruiu ou danificou um edifício.

Valor da transformação: é o valor que se presume ser atribuído a um bem bruto, em vista de sua transformação em outro bem. É igual à diferença entre o valor de mercado do bem processado e o custo da transformação. A transformação deve ser tecnicamente possível, economicamente conveniente e legalmente admissível.
Esse aspecto é usado para julgar a conveniência econômica de implementar uma determinada transformação. Se uma determinada transformação é comum em relação aos costumes locais, o valor da transformação tende a coincidir com o valor de mercado. Algumas aplicações específicas são: valor de machia, se referido a áreas florestais maduras, valor do local e cimentos, se referido a edifícios destinados à demolição.

Valor da sub-rogação: pode ser definido como o valor de outro ativo capaz de executar as mesmas funções ou fornecer a mesma utilidade que o ativo a ser estimado. Na avaliação rural, esse critério de estimativa é usado para avaliar fertilizantes orgânicos com base no preço de fertilizantes minerais ou em alimentos para animais com características nutricionais semelhantes (estimativa de estoques agrícolas).

Valor complementar: é igual à diferença entre o provável valor de mercado de um complexo de mercadorias e o valor de mercado do complexo privado do ativo que está sendo estimado. Isso coincide com a diminuição do valor que o complexo sofre ao desanexar a peça que está sendo avaliada.
Os casos mais freqüentes de estimativa do valor complementar são: desapropriações parciais para utilidade pública, estimativa do topo de um pomar, compra de relíquias.

Valor de capitalização: é dado pela acumulação, no momento da estimativa, da receita futura que o ativo é capaz de fornecer. Esse aspecto econômico é utilizado quando o ensaio é um dado elementar, pois resulta da formulação da própria pergunta ou é indicado por disposições contratuais ou legais. No caso de uma estimativa analítica do valor de mercado (V = Bf / r), por outro lado, o ensaio decorre, como será visto, de uma comparação com bens similares. Alguns exemplos de aplicação são: a estimativa do valor correto do usufruto, a determinação da dívida residual de uma hipoteca, a estimativa do valor atual de uma anuidade vitalícia, o valor cadastral de uma propriedade, a estimativa do preço máximo de compra de uma propriedade para alcançar uma certa frutificação.


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