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Notas de estimativa: Lei da Superfície

Notas de estimativa: Lei da Superfície

Generalidade

O direito à superfície consiste no corpo docente concedido a uma pessoa para construir e manter um edifício acima ou abaixo do solo de outra pessoa, adquirindo propriedade separada da do solo.
Exemplos são as capelas mortuárias nos cemitérios, onde a terra pertence ao estado municipal enquanto o edifício é de propriedade privada; quiosques e bancas construídas em terras públicas; os estabelecimentos balneários construídos em solo estatal; estacionamentos construídos sob praças e áreas públicas.
As pessoas envolvidas são duas: a superficial, detentora da superfície direita e o concedente, detentor da propriedade da terra.
As questões de estimativa dizem respeito a:
- estimativa do valor do direito do concedente (Vdc);
- estimativa do valor da superfície direita (lei da superfície) (Vds).

Estimativa do direito do concedente

O valor do direito do concedente depende da duração do relacionamento e da existência ou não de uma contraprestação paga na forma de uma taxa anual.

A estimativa do direito a termo certo
Se nenhuma taxa for paga pelo superficial (porque a concessão é gratuita ou porque um preço definitivo já foi pago), o valor do direito do concedente (Vdc) corresponderá ao valor do fundo (área + prédio) no momento da extinção do contrato. relacionamento, descontado por tantos anos quanto a duração da concessão, ou seja:

Vdc = Vf x 1 / q ^ n

A taxa de juros a ser adotada é a atual comercial.
Se a concessão envolve o pagamento de uma taxa anual pelo superficial, o acúmulo inicial de taxas anuais deve ser pelo valor anterior.

A estimativa da lei perpétua
O direito do concedente terá valor somente se houver uma taxa e corresponderá à acumulação inicial da renda anual infinita (Ra) do concedente, ou seja:

Vdc = Ra / i

A estimativa da superfície correta (lei da superfície)

O valor do direito da área também depende da duração do relacionamento (por um período fixo ou indeterminado), do fato de que a construção já existe ou deve ser realizada, da existência ou não de uma taxa a ser paga na forma de uma taxa anual.

A estimativa do direito a termo certo
O valor da área correta corresponde à acumulação no momento da estimativa da renda que ele desfrutará até o término do relacionamento (n anos). Se o superficial for obrigado a pagar uma taxa anual (Ca), isso reduzirá o Bf (Bf - Ca).

A estimativa da lei perpétua
Se o superficial não tiver que pagar nenhuma taxa, seu direito é confundido com o de propriedade, e haverá:

Vds = Vo

onde Vo é o valor do fundo, a ser considerado no estado em que está no momento da estimativa (apenas solo ou mais solo manufaturado).
Se o senhorio for obrigado a pagar uma taxa anual, a acumulação inicial das infinitas taxas anuais diferidas será deduzida do valor da terra e haverá:

Vds = Vo - Ca / i


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